居抜き物件でサロンを開業する際の注意点を教えて！
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サロンを新規で始める場合には、多くの初期費用が必要になります。
そこで注目されているのが居抜き物件を使ってサロンを開業する方法です。
居抜き物件では、すでにある程度の設備が揃っているため、初期費用を大幅に削減することができます。
ここでは、サロンの居抜き物件のメリットと注意点、選び方のポイントなどについて解説します。
サロンを居抜き物件で開業するメリットとは？
居抜き物件を利用してサロンを開業することには、いくつかの重要なメリットがあります。
以下にその主なメリットについて詳しく説明します。
初期費用の削減
居抜き物件では、前のテナントが使用していた設備や内装をそのまま利用できるため、初期投資を大幅に抑えることが可能です。
スケルトン物件と比較すると、内装工事や設備購入にかかる費用が少なくて済みます。
具体的には、居抜き物件の改装費用は坪単価15万円から30万円程度で済むのに対し、スケルトン物件では坪単価40万円から60万円かかることが一般的です。
オープンまでの時間を短縮できる
居抜き物件は、必要な設備がすでに整っているため、オープンまでの準備期間が短縮されます。
迅速に営業を開始できることから、早期に収益を上げることが期待できます。
顧客の認知度がある
居抜き物件の場合は、以前にサロンとして営業していた場所を利用するため、地域の人々にとっては「サロンがある」と認識されています。
そのため、新たにオープンしたサロンが顧客を取り込みやすく、開店後の集客がスムーズになる可能性があります。
リスクを軽減できる
初期投資が少ないため、経営リスクを低減できます。
特に新規開業の場合、資金繰りが厳しいことが多いため、居抜き物件を選ぶことで、経済的な負担を軽減しつつ、事業をスタートすることができます。
設備の流用が可能
サロンに必要な設備（シャンプー台やパーマ機器など）をそのまま譲渡してもらえるため、必要に応じて改装を行うだけで済みます。
設備投資の負担が軽減できることから、効率的にサロンを運営することができます。
居抜き物件とスケルトン物件の違いとは？
居抜き物件とスケルトン物件は、店舗を開業する際に選択肢となる物件のタイプですが、それぞれに異なる特徴とメリットがあります。
以下に、両者の主な違いを詳しく説明します。
居抜き物件の特徴
まずは居抜き物件の特徴を紹介します。
設備と内装が残っている
居抜き物件は、前のテナントが使用していた内装や設備がそのまま残っている状態の物件です。
これにより、開業時に必要な工事や設備投資を大幅に削減できます。
開業までの期間を短縮できる
既存の設備を利用できるため、工事期間が短く、迅速に営業を開始できるのが大きなメリットです。
特に、同業種の店舗が前にあった場合、内装をそのまま活用できることが多くなっています。
初期費用を軽減できる
内装や設備の費用が抑えられるため、初期費用を少なくすることが可能です。
居抜き物件の改装費用は、スケルトン物件に比べてかなり低く抑えられることが一般的です。
スケルトン物件の特徴
次に、スケルトン物件の特徴について紹介します。
内装がない状態
スケルトン物件は、内装や設備が一切取り払われた状態で、建物の骨組みだけが残っている物件です。
そのため、入居者は自分の好みに合わせて一から内装を設計・施工する必要があります。
自由なデザインが可能
スケルトン物件では、内装のデザインやレイアウトを自由に決めることができるため、独自の店舗作りが可能です。
これにより、ブランドイメージに合った店舗を作ることができます。
初期費用が高くなる
スケルトン物件は、内装や設備をすべて新たに整える必要があるため、初期費用が高くなる傾向があります。
また、工事期間も長くなるため、開業までの時間がかかることが一般的です。
サロンの居抜き物件を探す際の注意点
居抜き物件を利用してサロンを開業する際には、いくつかの注意点があります。
これらを理解しておくことで、後々のトラブルを避け、スムーズな開業を実現することができます。
前のテナントの退去理由を確認する
前のテナントがなぜ退去したのかを確認することが重要です。
退去理由が経営不振であった場合、立地や集客力に問題がある可能性があります。
この理由によっては、開業後の運営に影響を及ぼすことがあります。
設備の状態確認をする
残っている設備や内装の状態をしっかり確認する必要があります。
特に、シャンプー台やエアコンなどの重要な設備が老朽化している場合、修理や交換が必要になることがあります。
これに伴う追加費用が発生する可能性もあるため、事前にチェックしておくことが大切です。
譲渡物の確認をする
居抜き物件では、前テナントから譲渡される設備や内装が含まれますが、何が含まれているのかを明確に把握しておく必要があります。
リースやレンタル品が含まれている場合、それらは使用できない可能性があるため、注意が必要です。
レイアウトの自由度が低い
居抜き物件は、前のテナントのレイアウトがそのまま残っているため、自分の理想の店舗デザインに変更する自由度が低いことがあります。
必要に応じて追加工事が必要になる場合もあるため、事前に計画を立てておくことが重要です。
追加工事が必要になる可能性がある
既存の設備を利用する場合でも、レイアウト変更によって新たな工事が必要になることがあります。
例えば、シャンプー台を増やす場合、既存の水道設備が対応できないこともあるため、事前に確認しておくことが必要です。
サロンの独自性を打ち出しにくい
居抜き物件では、レイアウトの自由度が低いため、サロンの独自性が出しにくくなっています。
自らのコンセプトに近いレイアウトの居抜き物件であれば問題はありませんが、レイアウトなどにこだわりがある場合は、納得できるサロンにならないかもしれません。
前のサロンのイメージを引きずることがある
以前にサロンを運営していた居抜き物件の場合は、そのサロンのイメージを引きずる可能性があります。
以前そのサロンを利用していた顧客にとっては、以前のサロンのイメージは強いままでしょう。
また、同業種であれば差を出しにくいこともあるため、以前のサロンの退去理由によっては、マイナスのイメージを持たれてしまうかもしれません。
サロンの居抜き物件でのトラブルについて
居抜き物件を利用してサロンを開業する際には、いくつかのトラブルが発生する可能性があります。
これらのトラブルを事前に理解し、対策を講じることで、スムーズな開業を実現することができます。
以下に、居抜き物件でよくあるトラブルとその対策を紹介します。
設備が故障する
居抜き物件では、前のテナントから譲渡された設備が古くなっている場合があります。
特に、シャンプー台やエアコンなどの重要な設備が開業後すぐに故障することがよくあります。
このような場合、修理費用が発生し、予算に影響を与えることがあります。
造作譲渡契約のトラブル
居抜き物件では、前のテナントからの造作譲渡契約が必要です。
この契約内容が不明確であったり、譲渡された設備の状態が悪かったりすると、後々トラブルに発展することがあります。
契約前に、譲渡される設備の詳細や状態を確認し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。
追加工事の必要性
居抜き物件では、前のテナントの内装や設備がそのまま残っているため、希望するレイアウトに変更する際に追加工事が必要になることがあります。
この場合、工事費用が予想以上にかかることがあるため、事前に計画を立てておくことが大切です。
立地や周辺環境の問題
物件の立地が良くても、周辺環境が変化することで集客に影響が出ることがあります。
例えば、近隣の競合店の増加や、交通量の減少などが考えられます。
開業前に周辺環境をしっかり調査し、リスクを把握しておくことが重要です。
居抜き物件を選ぶ際のポイント
サロンを開業するための居抜き物件を選ぶ際には、いくつかの重要なポイントがあります。
これらを考慮することで、理想のサロンを実現しやすくなります。
前のテナントの業種を確認
居抜き物件を選ぶ際は、前のテナントが同業種であることが理想です。
美容室やエステサロンなど、同じ業種の居抜き物件であれば、設備やレイアウトがそのまま利用できるため、開業準備がスムーズに進みます。
異業種の物件を選ぶ場合、内装や設備を大幅に変更する必要があり、コストがかさむ可能性があります。
物件の状態を確認
内見時には、設備や内装の状態をしっかり確認しましょう。
特に、シャンプー台やエアコンなどの重要な設備が正常に機能しているか、使用年数やメンテナンス状況もチェックすることが大切です。
故障が発覚した場合、修理費用が発生することもあるため、事前に確認しておくことが重要です。
造作譲渡費用の確認
居抜き物件では、前テナントからの設備や内装を引き継ぐ際に、造作譲渡費用が発生することがあります。
この費用がどの程度になるのか、具体的にリスト化してもらい、予算を立てておくことが必要です。
場合によっては、全体のコストを試算し、居抜き物件を選ぶメリットを確認することが重要です。
立地条件の確認
物件の立地は、集客に大きく影響します。人通りが多い場所や、ターゲット層に合ったエリアを選ぶことが重要です。
また、周辺の競合店や顧客層の特性を調査し、適切な立地を選ぶことが成功の鍵となります。
契約条件の確認
契約時には、賃料や契約期間、原状回復義務などの条件をしっかり確認しましょう。
特に、原状回復が必要な場合、その費用が予算に影響を与えることがあります。
契約内容を十分に理解し、納得した上で契約を進めることが大切です。
自店のコンセプトに合うかどうか
居抜き物件では、レイアウトの自由度が低いことが多いため、自店のコンセプトに合うかどうかを確認しましょう。
コンセプトに合わない場合は、追加の内装工事が必要になりますが、初期費用がかかるため、居抜き物件のメリットがなくなってしまいます。
店舗面積は十分かどうか
開業するサロンの施術内容などから、必要となる機材がわかります。
その機材をすべて設置した場合に、十分にサロンが運営できるだけの店舗面積があるかどうかは重要です。
サロンを開業しようとしたら、思っていたよりも狭かったという状況になると、運営に影響が出てしまいます。
電気設備の容量を確認する
居抜き物件では、電気設備の容量についても確認しましょう。
そのためには、必要となる機材をあらかじめ明確にしておき、どの程度の電気容量が必要なのかを把握しておきます。
もし電気設備の容量が足りないと、追加で工事をする必要があります。
設備を修理する場合の責任者を決めておく
居抜き物件では、以前に使っていた設備を使うことができますが、使っているうちに故障する可能性があります。
その際の修理については、どこに責任があるのかなどの責任者については、明確にしておきましょう。
ここを明確にしておかないと、サロンの開業後にトラブルになる可能性があります。
サロンの居抜き物件を探す方法
ここでは、サロンの居抜き物件を探す方法について解説します。
専門の不動産サイトを利用する
サロンの居抜き物件を探す方法としては、サロン向けの居抜き物件を専門に扱っている不動産サイトを活用するといいでしょう。
専門のサイトであれば、地域や業種に特化した物件情報が掲載されています。
これにより、希望する条件に合った物件を効率的に探すことができます。
地域の不動産業者に相談する
サロンの居抜き物件は、地元の不動産業者に相談することで、最新の物件情報を得ることができます。
特に、居抜き物件は市場に出るとすぐに契約されることが多いため、信頼できる業者と連携し、情報を早くキャッチすることが成功のポイントとなります。
SNSやコミュニティを活用する
SNSや地域のビジネスコミュニティを利用して、居抜き物件の情報を収集することも有効です。
特に、同業者や地域のビジネスオーナーとのネットワークを築くことで、非公開の物件情報を得られることがあります。
居抜き物件でサロンの開業を成功させるポイント
居抜き物件を利用してサロンを成功させるためには、いくつかの重要なポイントがあります。
これらのポイントを押さえることで、開業後の運営をスムーズにし、集客や収益を向上させることができます。
物件の選定
サロンの運営を成功させるためには、居抜き物件の選定が重要です。
可能であれば同業種の居抜き物件を選び、初期費用を抑えることができると、開業準備がスムーズに進みます。
また、物件の立地も重要で、開業するサロンのターゲット層に合ったエリアを選ぶことが成功のポイントとなります。
他にも、物件の価格が相場と合っているかどうかの確認も必要です。
これは初期費用に大きく影響するため、他の類似物件などを参考に比較することをおすすめします。
一度決めた物件は後から変更できないため、物件選びは慎重に行いましょう。
契約内容の明確化
造作譲渡契約や賃貸契約の内容を十分に理解し、不明点があれば必ず確認しましょう。
譲渡される設備の状態や、修理に関する責任の所在を明記してもらうことが理想です。
契約書には、将来的な改装や修繕に関する条件も含めておくと安心できます。
資金計画の見直し
開業にあたっては、初期投資や運営資金の計画をしっかり立てることが重要です。
居抜き物件では、設備の修理や改装に予想以上の費用がかかることがあるため、予算に余裕を持たせるようにしましょう。
成功事例を参考にする
実際に居抜き物件を利用して成功した美容院の事例も参考にするといいでしょう。
たとえば、居抜き物件を活用したサロンが短期間で開業できた事例や、立地条件が良くターゲット層に合っていたため、開業後すぐに顧客を獲得し、安定した収益を上げることができた事例などは参考になります。
これらのポイントを考慮し、計画的に居抜き物件を活用することで、美容院の成功を実現することが可能です。
事前の準備と戦略が、開業後の安定した運営につながります。
関連記事：居抜き工事とは？スケルトン工事との違いや内装費用を抑えるコツ
ヘッドミント 店舗一覧
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| ヘッドミントVIP 栄東新町店 | 愛知県名古屋市中区東桜2-23-22 ホテルマイステイズB１ |
| ヘッドミントVIP 金山店 | 愛知県名古屋市中区金山1-16-11 グランド金山ビル2F |
| ヘッドミント 名駅店 | 愛知県名古屋市中村区椿町13-16 サン・オフィス名駅新幹線口206 |
| ヘッドミント 東山店 | 愛知県名古屋市千種区東山通5-113 オークラビル6F |
| ヘッドミント 名古屋中川店 | 愛知県名古屋市中川区春田3-184 |
| ヘッドミントVIP 岐阜店 | 岐阜県岐阜市神田町8-4 アートビル4F |
| ヘッドミント 静岡店 | 静岡県静岡市葵区御幸町４−２ ポワソンビル 7階 |
| ヘッドミント 札幌大通店 | 北海道札幌市中央区南2条西6丁目 TAIYO2・6ビル 4F |
| ヘッドミント イオン松任店 | 石川県白山市平松町102-1 松任イオン1F |
| ヘッドミント 新潟店 | 新潟県新潟市中央区花園1-5-3 ネットワークビル花園205 |
| ヘッドミントVIP 銀座店 | 東京都中央区銀座5-10-6 第一銀座ビル501 |
| ヘッドミント 池袋店 | 東京都豊島区東池袋1丁目42−14 28山京ビル202 |
| ヘッドミント 荻窪店 | 東京都杉並区 |
| ヘッドミントVIP 目黒店 | 東京都品川区上大崎2-13-35 ニューフジビル601 |
| ヘッドミント 千駄木店 | 東京都文京区千駄木2-13-1 ルネ千駄木プラザ227号室 |
| ヘッドミント 大宮西口店 | 埼玉県さいたま市大宮区桜木町2-2-7 AOYAMA808ビル4F |
| ヘッドミント 浦和店 | 埼玉県さいたま市浦和区東仲町8-2 大堀ビル202 |
| ヘッドミント 春日部店 | 埼玉県春日部市中央1-1-5 小島ビル4C |
| ヘッドミント 草加店 | 埼玉県草加市高砂2-11-20 真壁ビル4F |
| ヘッドミント 南越谷店 | 埼玉県越谷市南越谷4丁目9-1並木ビル２F |
| ヘッドミントVIP 蕨店 | 埼玉県蕨市塚越2-1-17TPビル201号室 |
| ヘッドミント 稲毛店 | 千葉県千葉市稲毛区小仲台2-6-7 スエタケビル3階 |
| ヘッドミントVIP 千葉店 | 千葉県千葉市中央区新町1-13 木村ビル |
| ヘッドミントVIP 藤沢店 | 神奈川県藤沢市南藤沢21-9とのおかビル5F |
| ヘッドミント 水戸店 | 茨城県水戸市吉沢町216-6 南コーポＡ棟101 |
| ヘッドミント 京都祇園店 | 京都府京都市東山区祇園町北側270-4 Gion Hanaビル 6F |
| ヘッドミント 和歌山駅前店 | 和歌山県和歌山市美園町5-7-8 パーク美園町ビル2F |
| ヘッドミントVIP京橋店 | 大阪府大阪市都島区片町2丁目11－18京橋駅前ビル２F |
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