ロードサイド店舗のメリット・デメリットは？賃料相場を解説！

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ロードサイド店舗のメリット・デメリットを教えて！

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ロードサイド店舗という店舗形態があります。

どのようなものかご存じでない方もいるでしょうから、特徴を解説します。

合わせて、ロードサイド店舗のメリット・デメリット・賃料相場なども取り上げるので、興味がある関係者の方はぜひ参考にしてください。

ロードサイド店舗とは？

ロードとは英語の「road」のことで、道路という意味です。

ロードサイドで、道路の横・脇といったほどの意味になります。

では、ロードサイド店舗とはどのようなものかというと、都市郊外の交通量の多い幹線道路沿いに立地している店舗ということです。

広い駐車場を構えていることが多く、お客さまは車・バイク・自転車などでアクセスします。

繁華街や都心部の道路沿いにある店舗もロードサイド店舗と呼んで良さそうですが、普通はそう呼びません。

ロードサイド店舗の特徴

ロードサイド店舗の概要は上記の通りなのですが、さらに詳しい特徴があるので、チェックしてみましょう。

Ⓐ商圏は車で15分前後の距離

ロードサイド店舗の主なアクセス手段は車です。

幹線道路沿いに立地しているということから、車でのアクセスが非常にしやすいです。

では、車で何分くらい掛けてお客さまが来店するのかというと、10～15分くらいのところがちょうどいい距離です。

この商圏なら、お客さまが来店しやすくなります。

Ⓑターゲット層が幅広い

ロードサイド店舗では、幅広いターゲット層の来店を期待できます。

幹線道路と言っても、生活道路沿いならファミリー層の来店も増えるでしょう。

産業道路沿いなら、ビジネスマンを中心とした来店を見込めます。

また、15分程度の商圏とは説明しましたが、車での移動なら商圏外から来ることも可能です。

魅力的な店舗なら、遠方からもお客さまが集まってくるものです。

そのため、様々な客層がロードサイド店舗を利用することになります。

Ⓒ売り場面積が広い

郊外に立地しているロードサイド店舗の売り場面積は広いです。

都心部などでは、売り場面積を大きく確保しようとすると、土地代が非常に高くなり、なかなか思うように行きません。

一方、郊外なら比較的地価が安いので、店舗側も広い売り場面積を用意できるのです。

売り場面積が広いということは、商品陳列数も増やせるし、狭いお店ではディスプレイできない大型商品も置くことができるということです。

お客さまにとってもたくさん陳列された様々な商品をゆったりと見学しながら、選択できます。

お店側としても、陳列商品を多くできれば、売上増にも繋がるでしょう。

Ⓓ大きな駐車場がある

土地代が安い郊外に立地しているロードサイド店舗は売り場面積が広いだけでなく、駐車場も広いです。

車で来店してくださるお客さまがメインターゲットなので、駐車場を大きく確保する必要もあるのですが、それが可能になるのが郊外。

たくさんのお客さまが車で来店しても大丈夫なだけの、駐車スペース、収容可能台数となっています。

ロードサイド店舗のメリット

ロードサイド店舗の特徴の中でもメリットについて触れていますが、その内容も踏まえながら、さらに詳しく説明しましょう。

コストを抑えられる

後ほど、ロードサイド店舗の賃料相場を示しますが、郊外に立地している関係から土地代も安いので、賃料・建設費ともにコストを抑えられます。

また、郊外というと、都市部以外の県での出店も多くなりますが、そうなると低くなるのが人件費です。

最低賃金が低く設定されているからです。

例を挙げてみましょう。

東京都と埼玉県の場合です（令和6年10月1日から）。

1時間の差にすれば、東京都の最低賃金も埼玉県の最低賃金も大きな差はありませんが、1年間というスパンで考えると約24万円の差が生じます。

一人の従業員が1年365日丸々働くわけではないものの、従業員はたくさんいますから、この差は大きいです。

都心部に出店するよりも、他県の郊外に出店した方が総額人件費も大きく下がります。

集客しやすい

ロードサイド店舗は集客がしやすいです。

例えば、幹線道路沿いに大きな目立つ看板を設置できるので、非常に目立ち、お客さまの注目も集めやすくなります。

お店の売りを看板に掲載できれば、興味を持つ人も多くなり、ひとまず中に入ってみようかなと来店意欲も刺激できるでしょう。

お店自体も大きく構えているので、よく目に留まります。

このように交通量の多い幹線道路沿いにあるロードサイド店舗では、高い集客効果を期待できます。

品揃えを充実できる

売り場面積を広く確保できるロードサイド店舗では、品揃えを充実できます。

都市部の店舗ではできないような商品陳列も可能。他店との差別化を図る上でも、独自商品のディスプレイができます。

おすすめ商品などもたっぷり掲載でき、お客さまの興味・関心をそそることができるでしょう。

陳列のバリエーションも豊富にできます。

品揃えが充実すれば、お客さまも好きな商品を選びやすくなります。

小さな店舗では、「こんな商品はないのかな」と不満に思うこともあるでしょうし、なければ注文ということで時間も掛かります。

ロードサイド店舗なら、お客さまが希望する商品がそのまま陳列されていることもよくあるので、すぐの購入が可能、

余計な手間や時間を掛けることなく、即商品を入手できるのは嬉しいことでしょう。

お店側にとっても、陳列商品を増やせることで、売上アップも期待できます。

たくさん陳列＝たくさん売れると言うことにも繋がりやすく、商売も繁盛しますね。

長時間営業できる場合も

ロードサイド店舗には、深夜営業や24時間営業しているところもあります。

恵まれた立地にあることから、周囲への迷惑をあまり気にせずに営業できることがあるためです。

都心部にあるお店の場合、一部を除いて、深夜営業や24時間営業はしにくいものです。

建物が密集していれば、周辺住民への騒音被害なども考慮しなければいけません。

その点、ロードサイド店舗の場合、敷地も広く、周辺の建物と距離があるケースもあるので、深夜営業や24時間営業での障害も少なくなっています。

より多くのお客さまに利用してもらえるということでしょう。

外装費や内装費を多く掛けられる

土地代が安いロードサイド店舗の場合、節約できた金額を外装費や内装費に回せます。

そのため、外装デザインや内装デザインを思うように設計でき、素敵な外観にすることも可能です。

外装や内装のデザインでお客さまの受ける印象が大きく変わるので、ここにはお金を掛けたいところですが、それを可能にするのがロードサイド店舗です。

ロードサイド店舗のデメリット

ロードサイド店舗のメリットを見ると、出店したくなるオーナーもいるでしょうが、デメリットの方も確認しておかないといけません。

以下にメリットをまとめてみましょう。

入店しにくいと、利用率が下がる

幹線道路沿いに立地しているロードサイド店舗ですが、道路との関係で入店しやすい場合と入店しにくい場合があります。

お客さまが車で入店しやすい場合はいいのですが、問題は入店しにくい場合。

中央分離帯や車線の数によっては、入店しにくくなります。

入店しにくいロードサイド店舗では、お客さまの利用率が下がり、収益を上げにくくなります。

管理やメンテナンスで苦労することも

敷地も売り場面積も駐車場も広く取れるロードサイド店舗ですが、その管理やメンテナンスがカンタンではありません。

売り場の掃除1つとっても、かなりの労力が掛かります。

もちろん掃除業務は外注するのでしょうが、その依頼費もかなりの額になることが予想されます。

駐車場管理でも、誘導スタッフや警備員の配置など人件費が必要です。

その数も多くしなければいけないこともあるでしょう。

広い面積はロードサイド店舗のメリットでもあるのですが、デメリットにもなりやすい部分です。

競合店舗が多い

車でのアクセスがメインになるロードサイド店舗では、商圏を広くすることができますが、広い商圏には競合店舗が存在するものです。

それも1店舗だけではなく、いくつもというケースもあります。

競合店舗が多くなれば、お客さまの取り合いという側面も生まれます。

近隣に競合店舗が建設されるようなことがあれば、さらにその傾向も強まるでしょう。

それだけに、競合店舗との競争にいかに勝つかが課題になるのですが、これがカンタンなことではありません。

よく競争に勝つには独自性を打ち出すことだとも言いますが、どのように独自性を打ち出すのか腐心することにもなります。

お酒を提供する業種は開業しにくい

ロードサイド店舗の主なアクセス手段は車です。

車を運転する場合はお酒を飲んではいけませんから、お酒を提供する業種の店舗はロードサイド店舗として開業しにくいです。

このような業種ではお酒を提供することで売上を伸ばすのですが、ロードサイド店舗ではそれができません。

また、車の運転手にお酒を飲ませるようなことがあれば、お店側のスタッフにも罰則が待っています。

宣伝・周知に時間が掛かりやすい

郊外にあるロードサイド店舗の場合、その存在の宣伝や周知に時間が掛かることがあります。

車で通りがかるお客さまだけを相手にしていたのですが、集客が伸び悩むので、効果的な宣伝をしなければいけないのですが、これがちょっと大変。

商圏が広いとあって、ポスティングなどの方法が利用しにくいです。

新聞折込チラシの場合は、広範囲に配布する必要がありますが、そうなると代金が高くなります。

あとは、新聞や雑誌広告、TVCM、オンライン広告などの手段もあります。

ただ、宣伝広告に充分に力と資金を導入しないと、集客が図りにくくなるでしょう。

ロードサイド店舗の賃貸方式

ロードサイド店舗を出店する場合は、土地を購入し、自分で建物を建てるということもできますが、それはよほど大きな企業の場合です。

なかなかすべてを丸々購入とはいきません。

そこで賃貸契約を結んで出店することになることが多いですが、その賃貸方式がどうなっているか確認してみましょう。

リースバック方式

リースバック方式では、次のようなプロセスで土地所有者と出店先オーナとの間でやりとりが行われます。

1. 土地所有者が出店企業から建設協力金という建設資金を受け取る（預かり金）
2. 建設協力金を建設資金の一部に充てて、建物を建設する
3. 建物が完成したあとは、建設協力金を土地所有者と出店企業の間で結ばれた賃貸契約書の保証金に回す
4. 土地所有者は毎月の賃料から差し引きながら、建設協力金を返還していく

建設協力金は無利子か低金利になっています。

建物の所有者＝土地所有者ですが、建設協力金を納めている関係で、建物に対する要望を伝えやすいです。

リースバック方式のメリット

ロードサイド店舗を出店する企業がリースバック方式を利用するメリットは次のようなものです。

• 土地を所有しなくても、新たに建設された建物を利用できる
• 土地所有者との交渉により、収益が期待できる土地に出店できる
• 建物は土地所有者のものなので、撤退するときに原状回復する必要がない

リースバック方式のデメリット

ロードサイド店舗出店企業がリースバック方式を利用するデメリットは次のようなものです。

• 建設協力金が高額になる
• 売上見込みを正確に算出し、賃料の設定をしないと、収支バランスが崩れかねず経営を圧迫する
• 中途解約すると、保証金が返還されない

事業用定期借地方式

事業用定期借地方式では、出店企業側が土地の所有者に対して地代を支払い、土地を借ります。

借りた土地には、出店企業側が建物を建てることになるので、自分の思うような建物を作れます。

設計は自由です。ただし、土地を所有者に返還する際は、原状回復義務があります。

原状回復とは、建物を壊して、元の土地の状態（更地）にしておくことです。

解体費用が掛かるということですから、移転や廃業時期が早くなると、かなりの負担になり利益も減ってしまいます。

事業用定期借地方式のメリット

ロードサイド店舗を出店する企業が事業用定期借地方式を利用するメリットは次の通りです。

• 建物を自由にデザインできる
• 契約期間を土地所有者との間で調整できる

事業用定期借地方式のデメリット

ロードサイド店舗を出店する企業が事業用定期借地方式を利用するデメリットは以下の通りです。

• 移転時や廃業時に建物を解体する費用が掛かる
• 自動更新はないので、契約期間満了後は再契約が必要
• 公正証書により契約を交わす必要がある
• 事業主は土地に居住用の建物を建てられない

ロードサイド店舗の賃料相場

ロードサイド店舗の賃貸形式を紹介しましたが、賃料はどのくらいになるでしょうか。

賃料相場が気になるところですから、目安を示しましょう。

首都圏店舗賃料相場情報サイトの「店舗相場TOWN」に東京都と神奈川県と埼玉県と千葉県のロードサイド店舗の賃料相場が掲載されていました。

参照してみましょう。

東京都と千葉県の間では、坪単価に4,423円もの差がありました。

やはり地方の郊外にロードサイド店舗を構える方が賃料がかなり低くなるようです。

ロードサイド店舗物件の選び方

ロードサイド店舗を出店したくなったときにポイントになるのが物件の選び方です。

どのように選べばいいのか、ポイントを解説しましょう。

アクセスしやすい立地

ロードサイド物件の集客率を左右するのが車やバイクでのアクセスのしやすさです。

そのため、アクセスしやすい物件をいかに選ぶかが問われます。

車の運転手が運転中でも見つけやすい場所にあるか、駐車場に出入りしやすいかなども確認して、物件選びをしてみましょう。

例を挙げてみましょう。

信号の直前にロードサイド店舗が存在していると、入りにくくなります。

いったん車が信号直前にさしかかると、そこから急に入店するのは大変でしょうし、信号が青だと素通りされてしまうこともあります。

その反対に、信号や交差点の手前にお店があると、入店しやすくなるものです。

駐車場も利用しやすいですし、停車中にお店の存在にも気づいてもらえます。

そばの道路の条件だけでなく、幹線道路と他の道路との接続状況も考慮したいところです。

周辺の顧客層を分析する

幹線道路沿いと言っても、地域によって周辺の顧客層は変わります。

そのため、どのような顧客層が多く集まるかを分析した上で、物件を探してみましょう。

分析に当たっては、物件周辺の通行客はもちろん、周辺の施設や環境もリサーチしてみてください。

そうすると、この辺はこんな顧客層が多そうだということが見えてくるものです。

その顧客層と、これから出店する予定のロードサイド店舗が扱う商品やサービスがマッチすればOK。

積極的に出店に動いても大丈夫でしょう。マッチしなければ、ほかの地域の物件探しをしてみてください。

交通量を分析する

ロードサイド店舗に来店するお客さまは車やバイクを利用しますが、幹線道路にどのくらいの交通量があるのかを分析した上で物件選びをしましょう。

車やバイクの交通量が少ないところに出店してしまうと、思うように集客できず、収益も上がらないということになりかねません。

交通量が多いところの方が注目度も高まり、より多くのお客さまがお店を利用してくれます。

幹線道路の交通量に関しては、地方自治体のWebサイトに掲載されていることがあるので、確認してみてください。

なお、交通量は曜日や時間帯でも異なります。平日朝は、通勤通学客が多いです。

そのため、幹線道路の上りが混雑しやすくなります。

平日夕方から夜は、仕事からの帰宅客の多くなる時間帯です。

つまり、下りが混むということです。

ロードサイド店舗のターゲット層が仕事からの帰宅客ならば、幹線道路の下り側に店舗を構えると、集客しやすくなるでしょう。

競合店舗の状況を把握する

ロードサイド店舗の場合、かなり広い商圏を設定できるので、その中には競合店舗が存在することがあります。

それも1件だけではなく、複数店というケースもあるでしょう。

競合店舗の数が多い商圏の物件では、集客が図りにくくなります。

よほど自信があって、競合店に勝てる見込みがあるのならいいのですが、そうカンタンにいくものではありません。

競合店が多くなれば、競争も激しくなり、その競争に負けてしまうこともあります。

そのため、周辺に競合店が少ない立地の物件を選びたいところです。

ただ、周辺に店舗が1軒もないというのでは、かえって人が集まりにくくなります。

競合店との競争は避けたいですが、関連しない業種の店舗は多くあっても問題ないし、その方が地域が賑わっていることにもなるので、集客も図りやすくなります。

視認性を確認する

ロードサイド店舗は、車に乗っている人からよく見やすい場所にあると、来店意向が高まります。

視認性ということですが、視認性のいい物件選びをすることが成功の秘訣です。

もし奥まったところ（幹線道路沿いに建物があり、その奥とか）にロードサイド店舗を構えてしまうと、車の運転手からは見えにくくなり、お店の存在を気づいてもらえないことがあります。

それでは、集客効果も大きく下がってしまいます。

幹線道路沿いというように、幹線道路に直接向き合っているところにロードサイド店舗を出店したいところ。

そのような物件を探してください。

駐車可能台数を確認する

ロードサイド店舗に来店するのは車を利用している人が大半ですから、駐車場が必要になります。

その駐車場の駐車可能台数が、お店の来店客数にマッチしていないと困ります。

駐車可能台数が少なければ、お客さまの車があふれてしまい、大迷惑を掛けるでしょう。

迷惑を被ったお客さまはもう来店してくれないかもしれません。

逆に、駐車可能台数がお店の規模よりも大きすぎると、持て余してしまい、無駄なスペースばかりが広がることになりかねません。

それでも、管理やメンテナンスはしっかりしないといけないので、苦労も大きくなります。

ロードサイド店舗物件探しでは、駐車場の規模もチェックしておくようにしましょう。

ロードサイド店舗の成功例・どのようにメリットを活かしたか？

ロードサイド店舗のメリットを活かして、成功した例はいろいろあります。

その中から、いくつかご紹介しましょう。

ユニクロ

ユニクロには、ユニクロ1号店、香芝店、アクロスプラザ恵那店、京都城陽インター店などのロードサイド店舗がありますが、今回取り上げたいのは2023年4月21日にオープンしたユニクロ　前橋南インター店です。

同店舗のコンセプトは、単なる服を買う店舗ではなく、「お客さまが集う店舗」「ユニクロの企業姿勢を知っていただく店舗」であること。

店舗名も「UNIQLO LOGO STORE」と名付けています。

特徴は以下のようになっています。

• 外観にオブジェのような巨大ロゴを配置し、視認性が極めていい
• UNIQLO FLOWERで季節の花、約30種類を販売
• UNIQLO COFFEE BOXエリアで厳選したこだわりのコーヒーを楽しめる
• UNIQLO KIDS BOXエリアで子供が遊べる
• UNIQLO GARDENの開放的で自由な空間でひと息つける
• RE.UNIQLO STUDIOで刺繍・プリント・服の修繕などができる

ユニクロと言えば、ファッションブランドのお店として知らない人がいないほどですが、ロードサイド店舗のユニクロ　前橋南インター店では、関連する様々なサービスを提供し、顧客満足度を高めています。

セブンイレブン

セブンイレブンにも様々なロードサイド店舗がありますが、今回紹介するのは津別共和店です。

同店は通行量の多い沿道にあり、地元の人からドライブ途中のお客さままで多数の人が利用しています。

特に週末は、ドライブ途中のお客さまの来店が増えるそうです、

まさに、ロードサイド店舗のメリットを活用している例と言えるでしょう。

ロードサイド店舗という割には、コンビニということもあり、小さなお店ですが、常連客も多く、地元から愛されています。

スシロー

スシローにはいくつかの店舗形式がありますが、ロードサイド店としても有名です。

同店のロードサイド店舗は年間で1店舗当たり30万人も動員するという人気ぶりです。

商品や清潔さにも特にこだわり、老若男女すべての人が利用できるお店として成長を続けています。

約7年に一度は最新フォーマットにリニューアル。

お客さまを飽きさせない工夫が憎いですね。リニューアルにより、ブランド価値の向上を目指しています。

ペットのコジマ

ペットのコジマにもロードサイド店がいくつかありますが、ここで紹介するのは竹の塚店です。

こちらのロードサイド店はこいぬの保育園を併設した同店最大級の店舗です。

ロードサイド店ということで、20台収容可能な駐車場もあります。

品ぞろえは豊富で、たくさんのワンちゃん・ネコちゃん・小動物が皆様のご来店を待っているそうです。

同店はロードサイド店ではありますが、バスから来店することもできます。

ラーメン山岡家

ラーメン山岡家はロードサイド店舗を中心に出店しているお店です。

広い駐車場も用意し、生活圏内のお客さまだけでなく、様々なお客さまにおいしさを味わってもらっています。

年中無休で24時間営業が基本。いつでも楽しいラーメン屋さんです。

ラーメン山岡家がなぜあえてロードサイド店舗にこだわるのか、理由が説明されていました。

その説明を要約してみましょう。理由は店内調理で太麺だからだそうです。

太麺は調理に時間が掛かるので、提供まで待ってもらわなければいけません。駅近に出店すると、お客さまの中心は急いでいるビジネスマンなどとなります。

それでは、マッチしにくくなるそうです。また、駅近では、24時間営業ができません。

公共交通機関が止まれば、お客さまは来店しなくなり、お店のニーズもなくなります。

ところが、スープを3日間煮込むためには、24時間営業しなければいけないとのこと。

そうなると、駅近の出店では対応できません。さらに、豚骨を煮込む際の独特のニオイの問題があります。

ニオイを含んだ蒸気は外に出すので、建物がひしめく場所やビルトインでの営業が適しません。

なるべく土地の広い郊外で周囲に迷惑が掛からないように出店したいそうです。

以上のような理由により、ラーメン山岡家はロードサイド店舗での出店がメインになっています。

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