サロンの家賃比率は「売上の10％」「売上3日分」が適切？

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サロンの家賃比率の適切を教えて！

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サロンを経営する場合、所有している店舗で活動を行うのなら家賃はいりませんが、それができるオーナーは限られているでしょう。

多くの場合、物件を借りて家賃を支払いながらの運営となります。

ただ、家賃の負担が大きくなると、経営も圧迫し健全な運営がしにくくなります。

そこで今回は、サロンにとっての適切な家賃がどれくらいなのかを考えてみましょう。

サロンの家賃を確認する重要性

これからサロンを開業しようと思っている人は、物件の家賃を確認しておかなければいけません。その理由を解説しましょう。

後からカンタンに引っ越しできない

サロンの家賃の高低をあまり考えずに、物件を借りて開業してしまう。これは絶対に避けなければいけません。

そのようなオーナーはあまりいないでしょうが、家賃はサロンの支出の多くを占める部分であり、経営に大きく影響します。

もし高すぎる家賃の物件に契約していまい、後で負担が大きいからやめにしようと思ってもカンタンにできることではありません。

サロンの引っ越しともなれば、大事でもありさらに余計な費用もかかります。

そんな苦労をしないためにも、自分が入居する物件の家賃が高いのか低いのかを把握しておかなければいけません。

家賃を払うために仕事をするになってはいけない

家賃が高い物件に入って、サロンを営業しようとすると、家賃負担ばかりが高くなり、他の活動に向ける資金を準備しにくくなります。

家賃を払うために仕事をしているという状態にもなりかねず、毎日の業務も楽しくなくなるでしょう。

そのため、入居する物件の家賃が適切かを確認し、自サロンに合った家賃になっている物件を借りる必要があります。

値上げは避けたい

物件の家賃をよく確認せずに入居し、サロンを開業するとなったときに困るのが家賃負担が大きくなりすぎていることです。

その場合は、当面なんとかして家賃を支払っていかなければいけませんが、かといって現状のままではうまくいかないこともあるでしょう。

そうなると、そのしわ寄せがお客さまの方に行くことがあります、そうです、値上げという形でお客さまに転嫁せざるを得なくなるのです。

しかし、値上げともなれば、かえってお客さまが離れてしまうこともあります。

利用回数を減らすお客さまが出てくるかもしれません。

そうなれば、結局値上げの意味もありませんね。

そのため、サービスの値上げは避けたいところ。値上げをしないためには、入居する物件の家賃を精査して、予算の範囲内に収まるようにしないといけません。

サロンにとっての適正家賃は？

サロンにとっての適正家賃はどれくらいでしょうか。このくらいなら、経営を圧迫しないという基準を示してみましょう。

売上の10％

サロンにとっての適正家賃は売上の10％程度です。この範囲内に収めておけば、経営に悪影響が出ることはないでしょう。

これは商売の鉄則ともいえ、サロン以外の様々な業種にも適用できる数値です。

具体例を挙げてみましょう。

売上が100万円なら、適正な家賃は10％の10万円。売上が300万円なら、30万円までです。

従業員を雇っていても同じです。この家賃相場を元に、不動産業者やネットに当たってみて物件を探す必要があります。

3日分の売上という目安もある

サロンにとっての適正な家賃は売上の10％であると説明しましたが、別の目安もあります。

3日分の売上を家賃の額にすればいいという目安です。

この目安に従うと、

• 1日の売上が3万円なら、適正家賃は9万円
• 1日の売上が10万円なら、30万円

の家賃までは支払えそうです。

ただ、売上を伸ばすためには、立地条件も良くないといけないでしょうし、一人のスタッフが提供するメニューでは限界もあるでしょう。

複数スタッフを確保しなければいけなくなるので、人件費もかかります。

保証金も支払わなければいけない

家賃だけ支払えば、物件を借りてサロンを開業できるのかと言うと、そうもいきません。保証金も支払う必要があります。

保証金の額は物件を提供している業者にもよりますが、家賃の6ヶ月～10ヶ月分程度と言うのが一般的な基準です。

優良物件の場合は、家賃10ヶ月分というケースもあります。

その他必要な経費も計算しておく

サロン開業ともなると、家賃や保証金以外のお金も必要です。

例えば、内装費、設備、家具費、スタッフを雇う場合の人件費、広告宣伝費などです。

そのため、全体を見てみると、かなりの資金を準備しなければいけません。

家賃が支払えても、他の予算がオーバーしてしまうと、収支計画も立てにくくなるでしょう。

すでにサロンを営業している場合も、家賃以外の支出を把握しておく必要があります。

家賃だけでなく、他の経費についても予算の範囲内に収めないと、今後の経営が難しくなることがあります。

サロンの家賃相場

サロンにとっての適正家賃を見てみましたが、実際の家賃相場はどれくらいになっているでしょうか。例を挙げてみましょう。

銀座・表参道・渋谷・新宿など

銀座・表参道・渋谷・新宿など、都内の一等地でサロンを開業するとなると、家賃もかなり高くなります。

安くても坪2.5～3万円。高ければ坪4～5万円もざらです。

仮に20坪の物件サロンを営業するとして、この数値をそのまま当てはめてみると、家賃は100万円。

かなりの額ですね。1,000万円くらい売上がないと、家賃を支払いきれませんから、かなり経営状態のいいサロンのみ利用できるでしょう。

神奈川県

店舗相場TOWNというサイトに神奈川県の坪単価家賃が掲載されていました。

それによると、神奈川県の1階の坪単価は平均20,352円、神奈川県の基準階の坪単価は平均15,522円でした。基準階とは1F以外の階数を指します。

名古屋

株式会社オフォッコスの「名古屋駅の貸店舗・テナントの家賃相場（坪単価）を紹介」と言うサイトに、名古屋駅周辺の店舗家賃相場が掲載されていました。それによると、坪単価はおおよそ8,000〜1万5,000円とのことです。

当然のことですが、坪単価が高くなれば、立地条件も良くなります。

大阪

同じく株式会社オフィッコスの「全国の貸店舗・テナントの家賃（坪単価）相場【大阪府】」というサイトになりますが、そのデータによると、大阪市中央区における店舗家賃相場は坪単価が8,000円台から40,000円台とかなり幅が広いです。

立地条件がすこぶるいいと、坪あたり100,000円を超える物件もありました。

サロンの家賃を決める要素

サロンの家賃はどのようなことで決まるのでしょうか。実は計算方法があるので紹介しましょう。

収益分析法

居住物件の物件の場合、積算法や賃貸事例比例法などの手法で家賃が決まりますが、サロンなどの店舗用物件で採用されるのが収益分析法です。

収益分析法とは、事業を行う人がそこでどのくらいの収益が得られるのかを計算した上で、家賃を決める手法です。

収益分析法を実施する上でまず行うのが不動産の収益純賃料の計算。対象の不動産で企業がどのくらいの純収益を上げられそうかを仮説として求めます。

その結果に、不動産の賃貸借による必要諸経費を加味したうえで家賃を決めます。

必要諸経費とは借り主の経費ではなく、貸し主の経費です。つまり、貸し主の負担を考慮してから、家賃を決めるということです。

具体的には減価償却費、税金、維持管理費などが含まれます。

収益分析法の欠点として、不確定要素が多いことが挙げられます。

貸し主の純収益と言っても、これからの予想値です。貸し主の諸経費も見込額です。

そのため、適用困難な場合もあり、説得力でも劣る手法でもあります。

居抜き物件の場合

居抜き物件とは、以前テナントを利用していた人が立ち退く際に使用していた家具や設備をそのままにしていくことです。

その後そのテナントに入る借り主はその設備や家具を利用できるので、費用の節約ができます。

居抜き物件サロンの家賃は次のような要素によって決まります。

• 付属設備
• 立地条件
• マーケットは非公開
• 供給数

付属設備

居抜き物件の場合、前のオーナーが利用していた内装や家具が残っていますが、その付属設備の状況も家賃に影響します。

付属設備の状態が良く、新オーナーが最小限のリフォーム費用で済むとなると、家賃が高くなりやすいです。

立地条件

立地条件はサロン家賃を決める大きな要素です。

居抜き物件だけではありませんが、駅から近く大通りに面している、賑やかな商店街にあるなどの場合は、家賃も高くなります。

立地条件が悪ければ家賃は安くなりますが、反対に収益を上げにくくなるでしょう。

マーケットは非公開

居抜き物件はマーケットが非公開になっていることが多いです。

競争物件も少なく、マーケットで競い合う必要もないためです。

非公開ということは、家賃もある意味自由に決められます。貸し主の意向によって、販売当初よりも家賃を値上げしている場合もあります。

供給数

サロンがテナントを借りて、大きな収益を上げようと思ったら、駅から近くて人通りが多い、立ち寄りやすい、お目当ての客層が多く住んでいる地域などの条件を満たす必要があります。

しかし、そのような物件には普通先客が入っていることが多く、供給数も少なくカンタンには見つけられません。

居抜き物件でも条件がいいものは供給数が少なく、家賃も高くなる傾向にあります。

サロンの家賃が高すぎると感じた場合はどうすればいい？

サロンの家賃が高すぎて、経営を圧迫している場合はどうすればいいでしょうか。

何らかの対策を打つ必要があるので、その方法を見てみましょう。

引っ越せるのなら引っ越す

サロンの家賃が高く、経営を圧迫していると思われるときは、引っ越しも1つの選択肢です。

もっと家賃が安い物件を探して、営業するようにすれば負担が軽くなります。

ただ、引っ越しに伴う作業は大変です。引っ越しそのものにお金も手間もかかるだろうし、おなじみのお客さまに移転することを周知しなければいけません。

また、開業したての頃では、引っ越しというわけにも行かないでしょう。

そのため、あくまでも可能ならばという条件で、引っ越しを検討してみましょう。

家賃減額交渉をする

サロンの家賃が高すぎると感じる場合に家賃減額交渉をする方法もあります。

ただ、カンタンなことではありませんね。やり方によっては貸し主の心証を悪くすることもあります。

貸し主としては適正と思われる家賃を設定しているのでしょうから、それが減額交渉では面白くないかもしれません。

でも、減額交渉自体は借り主の権利ではあります。慎重に進める必要はありますが、絶対行ってはいけない方法というわけではありません。そこで、家賃減額交渉のポイントを解説しましょう。

家賃減額交渉がおすすめなケースとおすすめでないケース

サロンの家賃減額交渉がおすすめなケースとおすすめでないケースがあるので、それぞれ取り上げてみましょう。

▼家賃減額交渉がおすすめなケース

• 普通借家契約を締結している場合
• 契約後2年以上経っている場合
• 相場よりも家賃が高いと思われる場合

▼家賃減額交渉がおすすめでないケース

• 定期借家契約をすでに締結している場合
• 土地の価格が高騰している時期

サロンの家賃減額交渉をする場合は、貸し主と借り主の間で取り交わされた契約条件、家賃相場などを確認してから行うようにしましょう。十分な準備をしないまま、交渉に入っても成功しません。

客観的な事実を提示する

サロンの家賃減額交渉では、客観的な事実を提示することが大事です。

主観的な思い、例えば「家賃が高すぎて経営が苦しい」「もう少し家賃が安ければ助かる」などと言っても、交渉は進みません。

客観的な事実の例としては「周囲の家賃相場よりも高い」「コロナウイルスの影響で、お客が2割減った」などです。

このような理由なら説得力も出てきます。

経営状況が確認できる書面やエビデンス（証憑）を要求されたら、提出できるようにもしておきましょう。

期間などを限定してみる

サロンの家賃減額交渉をする場合、無期限にお願いすることもできますが、期間などを限定すれば、貸し主側が納得してくれる場合があります。

• 半年間だけ家賃を10％減額していただけないでしょうか
• 売上が戻るまで、少し賃料を下げてもらいたいのですが

という感じで申し立てれば、それほど角も立たずに交渉を進めやすくなるでしょう。

貸し主としても、しばらくの期間なら我慢もしようということで、家賃の減額を受け入れてくれるかもしれません。

値上げ

これは、サロンの家賃が高すぎる場合のやむを得ない場合の対策ですが、サービス料金を値上げすることもできます。

お客さまの負担が大きくなるので、サロン側としても心苦しいでしょうが、正直に状況を打ち明けてみましょう。

「家賃高騰、物価上昇などにより、今回やむを得ずサービス料金を5％値上げすることになりました。お客さまには大変申し訳ありませんが、お店の事情を察していただき、何卒ご勘弁願います」

などと店舗に掲示したり、メールでお知らせしたりしてみましょう。

大幅な値上げでなく、多少の値上げならお客さまも受け入れてくれる可能性が高いです。

ただし、その分は少しでもサービスの充実に努めて下さい。

他の出費を減らす

サロンの家賃が高くて、経営を圧迫しているということなら、他の出費を減らす努力もしてみましょう。

例えば、次のような費用の節約ができないか検討してみてください。

• 広告宣伝費
• 雑誌代
• 水道光熱費
• システム代金
• 商材費など

広告宣伝費の費用を削りすぎると、サロンの認知拡大に影響が出ることもありますが、中には費用ばかりかかって、集客効果があまりないものもあります。

各広告宣伝の効果測定なども行いながら、集客効果の薄いものは思い切って利用をやめてみましょう。

サロンでは雑誌を購入することもありますが、雑誌の数が多くなれば出費も増えます。

仮に20冊もの雑誌を購読していると、支出は月に15,000～20,000円程度。

待合室でお客さまが読む雑誌、スタッフが読む雑誌などいろいろあるでしょうが、もう少し数を減らしてみてはいかがでしょうか。

あるいは、タブレットの電子書籍読み放題サービスを導入してみるか。こちらの方がかなり費用が安くなります。

雑誌代の節約だけでも、高い家賃の一部をカバーできるでしょう。

水道光熱費の節約はサービス低下に繋がらない範囲で行うことが大事です。

可能なこととしては、まず節電。最近は家賃の高騰に電気代の値上がりもあり、サロンオーナーも頭が痛いところですが、エアコンのフィルター掃除や電力会社の見なおしなどもやってみてください。

少しでも安い電力会社を利用した方がお得です。見直し手続きも大して難しくありません。

ただし、電力会社の切り替えでは、貸し主側の許可が必要になるケースもあるので、確認を取ってから行ってください。

予約システムや顧客管理システムを導入している場合も、料金が安いものに切り替えてもいいですね。

無料のシステムが一番負担が少ないですが、無料版は機能に制限がある場合もあるので、自サロンの状況を考えて、安くて機能が充実したものを選んでみましょう。

商材費とは、サロンで使用する消耗品の費用のこと。こだわりのある商材もあるでしょうが、新商品も続々販売され内容も優れていて、それでいて料金が安いものもあります。こちらも切り替えを検討してもいいですね。

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